상가임대차 권리금 회수방해 손해배상 총정리

상가임대차 권리금 회수방해 손해배상 총정리

 

가게를 열고 한 자리에서 열심히 영업을 하다보면 손님이 많이 몰려들면서 그 자체로 어떤 영업권이라는 것이 생기게 됩니다. 그러다가 가게를 접게 될 때 그러한 영업권 비스무리한 것을 다른 사람에게 돈을 받고 넘기는 관행이 있는데 그걸 "권리금"이라고 부르죠.

 

그런데 상당히 많은 경우, 임대인이 이러한 권리금 회수기회를 방해하는 경우가 있습니다. 이른바 "권리금 회수 방해".

 

예컨대 임차인이 다른 사람에게 권리금을 받고 넘기려고 할 때, 신규임차인에게 권리금을 임대인에게 내라고 요구하여 수수하거나, 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하거나, 신규임차인에게 명목상 권리금을 받지 않는 대신 부당하게 과다한 임대료를 요구하거나, 아예 거절하거나.  이러면 기존 임차인으로서는 권리금을 받을 길이 없죠. "갑질"이라고 많이 표현하는 행위입니다.

 

문제가 많이 되다보니 상가임대차보호법을 개정해서 이러한 권리금 회수기회를 방해하는 경우에, 즉 이러한 권리금 회수방해의 경우에 임차인이 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 규정을 신설했습니다.

 

임대인이, 임차인이 권리금 받는 것을 방해했으면, 그 권리금을 임대인이 기존 임차인에게 지급하도록 강제하는 것입니다.

 

상가임대차보호법 

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2018. 10. 16.>

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

 

실제로 이 규정에 근거하여 임차인이 권리금 회수방해를 문제삼아 소송해서 승소하는 케이스들이 많이 있습니다.

 

판례를 통해 권리금 회수방해에 대해서 문제되는 여러 쟁점들을 하나씩 살펴보겠습니다.

 

 

Q. 임대인이 "내가 직접 운영하겠다"고 밝혀서 신규 임차인 주선을 단념한 경우에도 "권리금 회수방해"에 해당하는지?

 

A. "그렇습니다".  커피 프랜차이즈를 운영하던 임차인이, 6천만원 권리금 받고 넘기려고 임차인을 알아보고 있는데, 임대인이 "내 아들이 커피전문점 운영하게 할 계획"이라고 말해서 이를 단념한 사안에서, 법원은 권리금 회수방해에 해당한다는 취지로 판단했습니다(2018다284226)

 

Q. 이미 5년이 경과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 권리금 회수방해에 대해 손해배상을 청구할 수 있는지?

 

A. 답은 "그렇다"입니다. 기본적으로 5년 동안 계약갱신 요구가 가능하지만 그 기간이 끝난 뒤라고 하더라도 권리금 회수기회는 보장되어야 하고, 임대인이 이를 부당하게 방해하는 경우 손해배상 청구를 할 수 있습니다(2018다273417 판결 참조).

 

Q. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상책임 성립 위해서 반드시 신규임차인이 되려는 자와 사이에 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것인지?

 

A. "아닙니다." 임차인이 구체적인 인적사항을 제시하면서 주선했는 데도 불구하고 신규 임차인과 임대차계약 체결하지 않겠다는 등으로 방해하면 권리금 회수방해에 해당하고, 반드시 권리금 계약이 미리 체결되어 있어야 하는 것은 아닙니다(2018다273417)

 

Q. 임대인이 애당초 신규임대차계약 체결 의사가 없다고 공언하여 새로운 임차인을 주선하지 못했으면 권리금 회수방해에 해당하지 않는지?

 

A. "아닙니다"  예를 들어서 가게를 넘기려고 하는 사람이 있을 때 임대인이 "네가 누구를 주선해오더라도 나는 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다"고 공언하는 경우가 있을 수 있죠. 이러면 새로운 임차인을 모집할 수조차 없을 것입니다. 권리금 계약 체결도 안 될 거고요. 이런 사유로 새로운 임차인을 주선하지 못했다고 하더라도 역시 "권리금 회수 방해"에 해당하여 손해배상을 청구할 수 있습니다(2018다273417).

 

Q. 임대인이 임대차 종료 이후 1년 6개월 이상 해당 상가를 "영리목적"으로 사용하지 않을 것이라는 이유로 신규 임대차계약 체결을 거절하고 실제 그렇게 한 경우에도 손해배상 청구가 가능한지?

 

A. 답은 "아니다"입니다. 예컨대 재건축 등을 이유로 당분간 임차할 계획이 없다고 밝히면서 신규 임대차계약 체결을 거절하고, 실제로 1년 6개월 이상 비워두었다면 권리금 회수 기회를 방해하기 위한 행위로 보기 어렵습니다. 다만, 그렇게 말해놓고 1년 반 안에 다른 사람에게 임대한다면 권리금 회수 방해에 해당할 수 있습니다(2021다272346)

 

Q. 임대인이 새로운 임차인에게 철거, 재건축계획 및 그 시점을 고지한 경우 "권리금 회수방해"에 해당하는지?

 

A. 아닙니다. 철거, 재건축 계획 및 그 시점을 고지해서 새로운 임대차계약 체결을 좌절케 하려는 의도가 있다고 의심받을 수는 있겠죠. 하지만 실제로 철거, 재건축 계획의 필요성이 있고 구체적인 계획도 있는 상태에서 그러한 말을 했다고 하더라도 권리금 회수방해에 해당한다고 볼 수 없다는 것이 법원의 입장입니다(2022다202498). 이를 악용하는 사람도 나올 수 있겠지만 악용하는 경우에는 보호받기 어려울 것입니다.

 

 

권리금 회수 방해로 손해배상 청구 관련 법적 자문이나 소송 진행 상담이 필요하신 경우 댓글 남겨주시면 상담 가능한 번호 남겨드리도록 하겠습니다!