아파트 증여시 기준시가 vs 실거래가?

안녕하세요.

공부하는 변호사입니다.

 

아파트를 자녀에게 증여하여 향후 생활기반을 만들어주거나, 혹은 배우자에게 1/2 지분을 증여함으로써 재산세, 양도세 등에서의 혜택을 보고자 하는 분들이 많이 계신데요.  증여세를 신고할 때 기준시가(보통 실거래가의 절반수준)로 신고해야 하는지, 실거래가로 신고해야 하는지 문제됩니다.

 

증여재산금액 평가기준

 

상속세 및 증여세법에 의하면, 증여재산가액은 증여일 현재의 시가, 즉 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하는데(동법 제60조 제1항, 제2항), 

i) 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매∙감정∙수용∙경매 또는 공매가 있는 경우에는 그 가액이 시가로 인정될 수 있고(동법 시행령 제49조 제1항), 

ii) 만약 ‘평가대상 재산과 면적∙위치∙용도∙종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 대한 증여일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 등이 있는 경우에는 해당 가액(유사매매사례가액)을 시가로 봅니다(동조 제4항).  

iii) 3개월 이내의 기간 중 매매∙감정∙수용∙경매∙공매 사실이 확인되지 않는 등 시가를 산정하기 어려운 경우에는 “기준시가”를 시가로 보며(동법 제60조 제3항, 제61조 제1항 제3호), 다만 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 경우에는 임대보증금 환산액{=(연간 임대료/0.12)+임대보증금}과 기준시가 중 큰 금액을 시가로 봅니다(동법 제61조 제5항).  

iv) 만약 저당권 등이 설정되었다면 위 ①~③에 따라 계산한 시가와 당해재산이 담보하는 채권액 중 큰 금액으로 평가합니다(동법 제66조, 동법 시행령 제63조).

 

결국 i) 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매∙감정∙수용∙경매∙공매가 있거나 유사매매사례가액이 있는 경우에는 그 가액을, ii) 그와 같은 가액이 없는 경우에는 기준시가(임대차보증금이 있는 경우에는 임대보증금 환산액과 기준시가 중 큰 금액)를, iii) 저당권 등이 설정되었다면 담보채권액과 시가 중 큰 금액을 증여재산가액으로 신고하면 될 것으로 판단됩니다. 

 

<Case 1> 유사매매사례가액이 있는 경우: 증여일에 가장 가까운 유사매매사례가(실거래가)로 신고

 

유사매매사례가액이란, "해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"의 매매사례가액을 말하는데요.  상증세법 시행규칙에 의하면 비교대상 아파트가 이에 해당하는지는 다음 요건 충족여부를 기준으로 판단하게 됩니다(상증세법 시행규칙 제15조 제1호).

 

① 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것

② 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것

③ 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것

 

결국, 동일한 아파트 단지 내에 있는 아파트로서, 전용면적 차이가 5% 이내이고, 공동주택가격(기준시가) 역시 5% 범위 내에 들어온다면 이를 유사매매사례가액으로 인정하는 것입니다. 

 

 

A씨가 요새 핫한 반포 아크로리버파크 33평형 101동 50N호를 자식에게 증여한다고 가정해보겠습니다.

 

실거래가는 국토교통부 실거래가 공개사이트에서 조회할 수 있는데요.

동별로는 조회가 되지 않아 전용면적 84.97㎡으로 조회해보면 21억 원~27억 원까지 조회됩니다.

 

 

 

동일한 공동주택단지 내에 있고, 주거전용면적이 동일하므로,공동주택가격이 다르다는 등의 특별한 사정이 없는한 위 가격은 유사매매사례가액으로 인정될 수 있을 것으로 보입니다.  증여일이 2018. 9. 7. 이라면, 그로부터 전후 3개월 이내(2018. 6. 7. ~ 2018. 12. 7., 총 6개월)의 유사매매사례가액이 시가로 인정되고, 둘 이상의 유사매매사례가액이 있다면 그 평균액이 아니라 그 중 증여일에 가장 가까운 금액을 유사매매사례가액으로 봅니다.  이 경우 8월 중순에 거래된 261,000원이 유사매매사례가액으로 인정될 가능성이 높습니다.

 

그런데 전용면적이 동일하나 못난이 매물 등의 이유로 실거래가가 낮게 나온 경우, 국세청에서 이를 유사매매사례가액으로 인정하지 않는 경우가 있습니다.  예컨대 로얄동 로얄층의 가격과 북향 1층은 전용면적이 동일하더라도 유사한 물건으로 보기 어렵다는 식으로요.  하지만 국토교통부 실거래가 자료는 전용면적을 기준으로 조회할 수 밖에 없으므로, 납세자 입장에서는 못난이 매물인지 여부 등을 확인하기도 어렵고, 명확한 기준이 없어 "그럼 뭘로 신고해야 하느냐"고 항변할 수도 있는데요.

 

홈택스 > 상속증여재산 스스로 평가하기(유사매매사례가액 조회시스템)

 

이에 국세청은 전용면적 뿐 아니라 동/호수까지 기재된 실거래가 정보를 조회할 수 있는 시스템을 오픈하였습니다.  홈택스(https://www.hometax.go.kr/) > 신고 > 상속증여재산 스스로 평가하기에 들어가시거나, 혹은 모바일 홈택스 어플로도 조회가 가능합니다.  단, 최근 2개월의 실거래가는 조회되지 않으므로, 증여세 신고기한(증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월) 직전에 이 시스템을 이용하여 조회해본다면, 증여일 전 3개월 및 후 1개월의 유사매매사례가액 정보는 조회가 가능할 것입니다. 

 

아래는 예시입니다. 3월달, 112동 1층 21억 원 이 유사매매사례가액으로 나오네요.  국토교통부 실거래가 시스템에도 조회되는 매물입니다.  단, 2018. 9. 7.을 증여기준일로 본다면, 이보다는 8월 중순의 26.1억 원이 유사매매사례가액으로 인정될 가능성이 훨씬 높습니다.  다만 아직 홈택스에 반영되지 않았을 뿐이지요.  이를 기준으로 계산한 증여세는 약 7억 7천만 원입니다(부동산써브-증여세 계산기 이용).

 

 

 

 

<Case 2> 유사매매사례가액이 없는 경우: 기준시가(공동주택가격)

 

증여일 전후 3개월 이내의 매매,감정평가나 유사매매사례가액이 없다면, 기준시가(공동주택가격)로 신고하는 것이 원칙입니다.  단, 과세관청은 평가심의위원회의 심의를 거쳐 평가일 기준 과거 2년 이내의 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 있다는 입장이므로(상증, 조심-2017-서-0092, 2017.03.30), 안전하게 신고하기 위하여는 과거 2년 동안의 유사매매사례가액이 있는지를 확인할 필요가 있습니다.  만약 과거 2개년 이내에 유사매매사례가액이 없다면 공동주택가격으로 신고하더라도 무방합니다(다만, 나홀로 아파트라는 등의 특별한 사정이 없는 한 이렇게 장기간 아파트 거래가 없는 경우는 많지 않을 것입니다).

 

기준시가는 위 홈택스 조회결과에도 나와 있고, 부동산공시가격 알리미 사이트에서도 조회해볼 수 있는데, 2018. 1. 1. 기준 아크로리버파크 101동 50N호의 기준시가는 13.68억 원이며, 이를 기준으로 계산한 증여세는 약 3억 3천만 원입니다.

 

 

 

증여재산가액이 낮으면 유리할까?

 

증여세를 줄이기 위한 목적으로는 당연히 증여재산가액이 낮을수록 유리합니다.  위 A씨의 사례에서 만약 기준시가가 시가로 인정된다면 증여세가 4억 4천만 원이나 줄어드니까요(실거래가시 7억 7천, 기준시가시 3억 3천).  따라서 증여세를 덜 내기 위해서는 유사매매사례가액 가운데 급매가 나와 거래되었을 때, 곧바로 증여하고 급매가격을 기준으로 증여세를 신고하는 방법, 혹은 아파트 거래가 장기간 없을 때 증여하는 방법, 아파트 가격이 급등할 것으로 예상된다면 더 오르기 전에 증여하는 방법 등을 생각해볼 수 있습니다.

 

하지만, 이는 양도소득세와 Trade-off 관계에 있습니다.  자녀가 증여받은 가액(증여재산가액)은 자녀의 아파트 취득가격을 구성하므로, 증여재산가액(취득가격)이 낮아지면 양도차익(양도가격 - 취득가격)이 늘어나 향후 양도소득세 부담이 늘어날 수 있는 것입니다.

 

따라서 세부담을 최소화하기 위해서는, 향후 양도계획이 있는지, 양도소득세 비과세 요건을 충족하는지 등을 종합적으로 고려하여 전략적인 판단을 할 필요가 있습니다.  순간의 선택에 따라 세부담이 수백에서 수억 원까지 차이날 수 있으므로, 가급적 증여세 신고 관련 경험이 많은 조세전문변호사나 세무사 등에게 사전 자문을 구하는 것을 추천드립니다.